「建て替えができない」と言われた土地は、
売れるのか。

「建て替えができない」とは、どういう状態か

不動産の世界では、この状態を「再建築不可」と呼びます。役所や不動産会社が使うのはこの言葉ですが、意味は「今建っている建物を取り壊すと、そこに新しい建物を建てられない」ということです。難しい制度の話に聞こえますが、原因のほとんどは土地と道路の関係ひとつに集約されます。

建築基準法では、建物を建てる土地は「幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならない」と決まっています。これを接道義務といいます。火事のときに消防車が入れるか、逃げられるか、という安全のための決まりです。この条件を満たしていない土地には、新しい建物を建てる許可が下りません。だから「建て替えができない」と言われるのです。

よくある4つのパターン

実際にご相談をいただくのは、次のいずれかであることがほとんどです。

今住んでいる家は、どうなるのか

「建て替えができない」と聞くと、今の家にも住めなくなるのかと不安になる方がいらっしゃいますが、そうではありません。今建っている建物に住み続けることはできます。また、建物の規模や工事の内容によっては、リフォームや修繕ができる場合もあります（どこまでできるかは建物と工事内容によって変わるため、事前に確認が必要です）。

できないのは、あくまで「一度壊して、新しく建て直すこと」です。ですから、住み続ける分にはすぐに困らない。これが、この問題を先送りにしやすい理由でもあります。

そのままにしておくと、何が起きるか

急いで手放すべきだ、と申し上げるつもりはありません。ただ、時間の経過とともに起きることは、正直にお伝えしておきます。

• 固定資産税は、建て替えができなくてもかかり続けます。使っていない土地でも同じです。
• 建物は古くなっていきます。建て替えができないため、古くなった建物をそのまま維持するしかありません。傷みが進むほど、買い手にとっての価値は下がっていきます。
• 相続で、次の世代に引き継がれます。今の持ち主が判断しなかった場合、その土地はお子さんやお孫さんに引き継がれます。人数が増えるほど話はまとまりにくくなり、共有名義になると、さらに動かしづらくなります。

売る方法は、4つあります

「建て替えできない」と言われても、確認する価値があること

実際にご相談を受けていて、少なくない頻度で出会うのが、「本当に再建築不可なのか、確定していない」というケースです。人づてに聞いただけ、昔そう言われた記憶がある、という段階のまま何年も過ぎている。あるいは、隣の土地も同じご家族が所有していて、2つを一緒に扱えば接道の条件を満たす可能性があるのに、別々の土地として考えていた、というケースもあります。

条例は自治体ごとに違い、法改正もあります。「建て替えできない前提」で価値を低く見積もったまま手放してしまうのは、もったいない話です。まずは、その土地が本当にどういう状態なのかを確定させることをおすすめします。

まとめ

• 「建て替えができない」の原因は、ほとんどが土地と道路の関係（接道義務）にある。
• 今の建物に住み続けることはできる。できないのは壊して建て直すこと。
• 放置しても固定資産税はかかり続け、建物は古くなり、いずれ相続で次の世代に渡る。
• 売る方法は、隣地への売却・再建築可能にする・仲介・買取の4つ。それぞれ長所と短所がある。
• そもそも本当に再建築不可なのか、隣地と一体にできないか、確認する価値はある。

当社は、再建築不可物件の買取に対応しています（再建築不可物件の買取は、東京都内を対象としています）。まだ売ると決めていない、状況を整理したいだけ、という段階でも構いません。ご相談・査定は無料で、査定額にご納得いただけなければお断りいただいて問題ありません。買取をお受けできない場合も、その理由を正直にお伝えします。

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公開日：2026年8月12日